Impugnazione delle delibere assembleari
L’impugnazione della delibera assembleare è l’atto con il quale il condomino che si ritiene leso da una decisione assunta dall’assemblea dei condomini, chiede al Giudice di stabilire che essa è illegittima perché in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale. Le delibere condominiali possono quindi essere viziate da irregolarità più o meno gravi, che rendono le stesse nulle oppure semplicemente annullabili.
Nello specifico, le delibere si considerano nulle quando il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale non può essere sanato dalla semplice adesione dei condomini che non provvedono ad impugnarle. Sono tali le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e le delibere che sono comunque invalide in relazione all’oggetto.
Le delibere nulle sono impugnabili in ogni tempo, da chiunque ne abbia interesse. Le delibere condominiali si considerano invece annullabili quando il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale, pur causando una lesione in capo ad uno o più condomini è di portata minore, e si ritiene possa essere sanato per effetto di una sorta di accettazione tacita da parte dei condomini che non provvedono all’impugnazione.
Sono tali le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, nonché le delibere che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto. Le delibere annullabili devono essere impugnate nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., ossia entro il termine perentorio di 30 giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Il condomino che intende impugnare la delibera condominiale, preliminarmente, deve depositare istanza di mediazione presso un organismo accreditato dal Ministero della Giustizia, avente le caratteristiche richieste dall’art. 16 del D.Lgs. 28/2010. La materia condominiale infatti rientra nell’alveo di applicazione della mediazione civile obbligatoria e di conseguenza, il tentativo di mediazione costituisce una condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Se all’incontro fissato per la mediazione le parti non dovessero trovare un accordo, il mediatore incaricato redigerà un verbale che attesterà l’avvenuta mediazione con esito negativo e si potrà procedere con l’instaurazione del giudizio di merito. In ogni caso le delibere assembleari, seppur affette da vizi, sono immediatamente esecutive pertanto, il condomino che intende paralizzare l’efficacia della delibera dovrà presentare al giudice, unitamente all’impugnativa, istanza di sospensione dell’efficacia della stessa.