Doveri e responsabilita’ dell’amministratore

L’amministratore di condominio è il soggetto che rappresenta il condominio e che si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria. La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8, tuttavia, è sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, anche al di sotto di tale soglia.

L’incarico può essere conferito ad uno dei condomini oppure ad un professionista esterno, sia esso una persona fisica o giuridica. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale, pertanto può trattarsi sia di una società di persone, sia di una società di capitali.

In ogni caso la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere. Possono infatti svolgere l’incarico colore che:

- hanno il godimento dei diritti civili;

- non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la pena della reclusione non inferiore nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5 anni;

- non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

- non sono interdetti o inabilitati;

- non sono stati annotati nell’elenco dei protesti cambiari;

- possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

- hanno frequentato un corso di formazione iniziale;

- svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Alla perdita dei requisiti consegue l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore. Se l’assemblea decide di nominare uno dei condomini dello stabile, gli ultimi tre requisiti non sono richiesti. Se invece l’amministrazione è affidata ad una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

L’amministratore del condominio viene nominato dai condomini riuniti in assemblea. Per la validità della nomina è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi ossia la metà del valore dell’edificio. Se il condominio non è dotato di tabelle millesimali, in questo caso ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota e pertanto, la nomina dell’amministratore dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote.

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno e, in assenza di revoca, tale termine si intende rinnovato per eguale durata, non soltanto in occasione della scadenza del termine del primo anno, bensì di anno in anno, senza necessità di deliberazioni assembleari sulla conferma. I condomini tuttavia possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore durante lo svolgimento dell’incarico, senza che si debba necessariamente attendere la scadenza del mandato e senza dovere addurre una motivazione specifica.

Anche in questo caso affinché la relativa delibera sia valida deve essere approvata dalla maggioranza qualificata degli intervenuti all’assemblea condominiale, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta accettata la nomina, l’amministratore deve porre in essere alcune attività:

- apporre vicino all’ingresso del condominio un avviso ben visibile, contenente le proprie generalità e i contatti;

- stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina;

- comunicare ai condomini i propri dati, il luogo in cui saranno custoditi i registri condominiali, i giorni e gli orari in cui essi saranno consultabili;

- recarsi presso l’Agenzia della Entrate ed associare il codice fiscale del condominio al proprio;

- aprire un conto corrente intestato al condominio oppure, se questo è già esistente, deve recarsi in banca per apporre la propria firma;

- volturare a proprio nome le utenze del condominio.

La legge inoltre individua i doveri dell’amministratore nel corso del suo incarico, pertanto l’amministratore dovrà:

- eseguire le deliberazioni dell’assemblea;

- convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;

- curare l’osservanza del regolamento di condominio;

- disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi;

- riscuotere i contributi;

- erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

- compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio;

- curare gli adempimenti fiscali;

- tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi;

• Impugnativa delle delibere assembleari
• Recupero oneri condominiali
• Destinazione d’uso e gestione delle aree comuni
• Osservanza del regolamento condominiale
• Ripartizione spese
• Doveri e responsabilità dell’amministratore di condominio