Contratti di Locazione ad uso abitativo
La locazione di immobili ad uso abitativo consiste nel contratto avente ad oggetto immobili che siano locati allo scopo di essere abitati dal conduttore o dalla sua famiglia. Le locazioni ad uso abitativo sono regolate dalla legge n. 431/1998 e, nelle parti non abrogate, dalla legge 392/1978, nonché dalle disposizioni generali del Codice Civile agli artt. 1571 e ss.
Il contratto di locazione ad uso abitativo deve avere la forma scritta a pena di nullità e, oltre agli elementi che devono essere necessariamente contenuti, come le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, l’importo del canone e la durata della locazione, dovranno essere inseriti i dati catastali dell’immobile, necessari anche ai fini della successiva registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
L’uso abitativo dell’immobile deve essere comprovato dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune e dall’attestato di prestazione energetica rilasciato da professionisti abilitati. Nell’ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo, il legislatore ha previsto sia una tipologia di locazione ordinaria, la cui durata non può essere inferiore a quattro anni, sia la possibilità di vincolare l’uso dell’immobile per tempi più brevi, attraverso la previsione di contratti di natura transitoria.
Nelle locazioni ad uso abitativo di TIPO ORDINARIO, la durata del contratto cambia a seconda che si tratti di un contratto a canone libero o a CANONE CONCORDATO:
CONTRATTO A CANONE LIBERO (c.d. 4+4): ha una durata minima di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4 anni.
Ciò significa che alla scadenza dei primi 4 anni, il contratto si intenderà tacitamente rinnovato per ulteriori 4 anni a meno che:
Il LOCATORE 6 mesi prima della scadenza contrattuale, comunichi al conduttore la disdetta del contratto in presenza dei casi tassativamente indicati dalla legge quali la destinazione dell’immobile ad uso proprio, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; la necessità di procedere ad interventi di manutenzione o ristrutturazione; la volontà del locatore di vendere l’immobile.
A seguito del rilascio dell’immobile da parte del conduttore, qualora il locatore, entro i 12 mesi successivi, non proceda ad attuare il motivo che ha comportato la disdetta del contratto, il conduttore avrà diritto nei confronti del locatore al ripristino del contratto di locazione ed al rimborso delle spese di trasloco o, in alternativa, al risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilità del canone.
Il CONDUTTORE 6 mesi prima della scadenza contrattuale, si avvalga del diritto di recesso qualora ricorrano gravi motivi, ossia per circostanze oggettive sopravvenute ed imprevedibili.
Invece, alla seconda scadenza del contratto, trascorsi quindi ulteriori 4 anni:
- Le parti potranno continuano ad eseguire il contratto e quindi si avrà un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni;
- Le parti potranno rinnovare il contratto a condizioni diverse, comunicando almeno 6 mesi prima della data di scadenza del contratto, la proposta di rinnovo all’altra parte, che dovrà accettarla o rifiutarla entro 60 giorni dal ricevimento;
- Le parti potranno non rinnovare il contratto comunicando tale volontà all’altra parte, almeno 6 mesi prima della data di scadenza del contratto.
CONTRATTO A CANONE CONCORDATO (c.d. 3+2): ha una durata minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente per altri 2 anni.
Ciò significa che alla scadenza dei primi 3 anni, il contratto si intenderà tacitamente rinnovato per ulteriori 2 anni a meno che:
- Il LOCATORE non abbia provveduto, per esigenze personali, ad inviare al conduttore la disdetta del contratto entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale;
- Il CONDUTTORE 6 mesi prima della scadenza contrattuale, si avvalga del diritto di recesso qualora ricorrano gravi motivi, ossia per circostanze oggettive sopravvenute ed imprevedibili;
- Le parti decidano di comune accordo di stipulare un nuovo contratto.
Invece, alla seconda scadenza del contratto, trascorsi quindi ulteriori 2 anni:
- Le parti potranno continuano ad eseguire il contratto e quindi si avrà un rinnovo tacito per un altro periodo di 2 anni;
- Le parti potranno rinnovare il contratto a condizioni diverse, comunicando almeno 6 mesi prima della data di scadenza del contratto, la proposta di rinnovo all’altra parte, che dovrà accettarla o rifiutarla entro 60 giorni dal ricevimento;
- Le parti potranno non rinnovare il contratto comunicando tale volontà all’altra parte, almeno 6 mesi prima della data di scadenza del contratto.
Tale tipologia di contratto viene definita a “CANONE CONCORDATO” in quanto sebbene le parti contraenti possano definire liberamente il contenuto del contratto, la legge tuttavia vincola le parti non solo sulla durata del contratto (3+2), ma anche sul valore del corrispettivo che viene predeterminato sulla base di modelli contrattuali standard, proposti congiuntamente, su base locale, dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.
I contratti di locazione ad uso abitativo di TIPO TRANSITORIO vengono stipulati nelle ipotesi in cui una delle parti ha una necessità solo temporanea di locare o di prendere in locazione un immobile, senza impegnarsi per un lungo periodo di tempo. I casi più ricorrenti riguardano la mobilità lavorativa, l’apprendistato e la formazione professionale. Il contratto dunque deve fare espresso riferimento all’esigenza transitoria, che dovrà essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso.
La legge stabilisce la durata minima del contratto in 1 mese e quella massima in 18 mesi, alla cui scadenza il contratto cesserà senza la necessità di inviare comunicazioni di disdetta. Per eventuali proroghe, prima della scadenza del termine stabilito nel contratto, la parte contraente deve confermare il permanere dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata.
In particolare, nel caso in cui la transitorietà della locazione sia derivata da esigenze del locatore, quest’ultimo per evitare la cessazione del contratto, deve comunicare al conduttore che le stesse sono persistenti prima della scadenza, altrimenti la locazione, laddove perduri, sarà assoggettata alla disciplina ordinaria dei contratti a canone libero (4+4). Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D) e nelle ipotesi di contratti con durata superiore a 30 giorni, il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni.
CEDOLARE SECCA: Nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è possibile optare per il regime opzionale della cedolare secca. Tale regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dalla locazione dell’immobile, nella misura del 21% per i contratti di locazione a canone libero e del 10% per i contratti di locazione a CANONE CONCORDATO.
Inoltre, la scelta per il regime della cedolare secca comporta l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovuta ai fini della registrazione, risoluzione e proroga del contratto. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dell’anno precedente.
La cedolare secca permane per tutta la durata del contratto, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità successiva a quella a cui è stata esercitata; tuttavia è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, rientrando nel regime della cedolare secca, per le annualità successive alla revoca.