Sfratti per morosità e finita locazione
In materia locatizia, uno dei problemi più frequenti è quello del recupero della disponibilità dell’immobile, sia nel caso in cui il conduttore non lo rilasci spontaneamente alla scadenza del contratto, sia nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento dei canoni concordati.
Le procedure di convalida di sfratto possono essere utilizzate esclusivamente per ottenere il rilascio di un bene immobile il cui godimento sia conseguenza di un contratto di locazione o quando il godimento di un immobile sia concesso quale corrispettivo per un prestatore d’opera.
Sono quindi escluse le locazioni di beni mobili, il leasing immobiliare, l’affitto di azienda, il comodato di beni immobili, l’occupazione senza titolo di beni immobili e l’alloggio in albergo.
La legge prevede tre diverse ipotesi:
1) Licenza Per Finita Locazione: rappresenta l’esempio più caratteristico di condanna in futuro in quanto la relativa azione è concessa anche prima della scadenza del contratto ed indipendentemente da un fatto idoneo alla risoluzione.
Tale procedimento viene utilizzato quando il contratto non è ancora scaduto, per impedire la rinnovazione tacita dello stesso, ed ottenere quindi la disponibilità immediata dell’immobile alla scadenza del contratto. La licenza per finita locazione ha, quindi, anche efficacia sostanziale di disdetta della locazione.
2) Sfratto Per Finita Locazione: si intima dopo la scadenza naturale del contratto.
In tale ipotesi il diritto al rilascio è già attuale perché la scadenza si è già verificata. Il comma 2 dell’art. 657 c.p.c. dispone infatti che il locatore o il concedente può intimare lo sfratto dopo la scadenza del contratto, se in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
3) Sfratto Per Morosità: si intima nel caso di mancato pagamento dei canoni di locazione alle scadenze stabilite.
Con tale procedimento si raggiunge un risultato simile a quello di un’azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento. Contemporaneamente si può chiedere l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. In alternativa, se il locatore non chiede contestualmente il pagamento dei canoni scaduti, può comunque farlo successivamente in un autonomo giudizio.
In particolare, il locatore può procedere ad intimare sfratto per morosità solo laddove:
- sia stato stipulato un contratto di locazione;
- il contratto di locazione sia stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
- vi sia accordo tra locatore e conduttore in merito all’importo dei canoni di locazione mensili ed alla data entro cui il conduttore li debba versare al locatore, secondo quanto disposto dal contratto registrato;
- il conduttore abbia omesso il pagamento del canone di locazione decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista o, nel termine previsto, abbia omesso il pagamento degli oneri accessori, se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Tale criterio trova applicazione, tuttavia, soltanto per le locazioni ad uso abitativo, mentre non è valido per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come quelle commerciali.
Per queste infatti rimane operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza di cui all’art. 1455 c.c., per cui sarà il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento da parte del conduttore.