Locazione ad uso non abitativo
La locazione di immobili ad uso non abitativo consiste nel contratto avente ad oggetto immobili destinati allo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all’esercizio abituale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La locazione di immobili ad uso non abitativo (c.d. uso commerciale) è regolata dalla legge 25 luglio 1978, n. 392 e dalle norme generali sulla locazione previste dal Codice Civile agli artt. 1571 e ss.
Il contratto di locazione ad uso non abitativo non deve avere obbligatoriamente forma scritta, che è prevista dalla legge solo in caso di durata ultranovennale, tuttavia, nella prassi si ricorre alla forma scritta, necessaria ai fini della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula. Le parti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle spese di registrazione.
I contratti di locazione ad uso non abitativo hanno una durata prestabilita dalla legge per cui è nulla la clausola che prevede una durata inferiore a quella legale.
La durata minima della locazione dipende dall’uso a cui sono adibiti gli immobili:
- 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
- 9 anni per immobili ad uso alberghiero.
In entrambi i casi, il contratto si rinnova automaticamente di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni. In materia di locazioni stagionali la concessione dell’immobile avviene secondo la periodicità e regolarità dell’attività stagionale. Il locatore è quindi obbligato a locare il bene allo stesso conduttore-richiedente per la medesima stagione dell’anno successivo, rimanendo la durata massima di 6 anni consecutivi o di 9 se si tratta di utilizzazione alberghiera.
Dalla locazione stagionale va distinta quella a natura transitoria, infatti, laddove l’attività esercitata nell’immobile locato ha, per natura, carattere transitorio, la durata della locazione sarà liberamente determinabile dalle parti e dunque, il contratto di locazione potrà essere stipulato per un periodo più breve. Il conduttore, in presenza di gravi motivi, può recedere dal contratto in ogni momento comunicando tale volontà al locatore, a mezzo lettera raccomandata, con un preavviso di almeno sei mesi.
Il locatore invece può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, solo nei casi tassativamente indicati dalla legge:
- Se intende adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- Se intende adibire l’immobile all’esercizio in proprio o del coniuge/parenti entro il secondo grado in linea retta di attività commerciali, industriali, artigianali, alberghiere, di interesse turistico e di natura professionale, o l’uso dell’immobile sia destinato al conseguimento di finalità istituzionali;
- Se si renda necessaria la demolizione e ricostruzione/restauro dell’immobile o la sua ristrutturazione per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alla legge ed ai piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile locato.
Pertanto il locatore almeno 12 o 18 mesi (per gli immobili ad uso alberghiero) prima della scadenza del contratto, dovrà dichiarare, mediante lettera raccomandata, la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile, specificando, a pena di nullità, i motivi su cui fonda il proprio diniego. Se entro i sei mesi successivi al rilascio, il locatore non procede ad attuare il motivo che ha comportato la disdetta del contratto, il conduttore avrà diritto nei confronti del locatore al ripristino del contratto di locazione ed al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati.
Inoltre se la locazione cessa per volontà del locatore, egli deve corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale che è pari a 18 mensilità del canone per le locazioni commerciali e 21 mensilità per le locazioni alberghiere.
L’indennità non deve essere corrisposta in caso di:
- Locazione avente ad oggetto un’attività professionale;
- Immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
- Immobili destinati all’esercizio di attività di tipo transitorio;
- Immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
- In caso di morosità, inadempimento, rilascio volontario e anticipato del conduttore, nonché in caso di risoluzione consensuale del contratto o cessazione dell’esercizio di impresa per il conduttore.
Per ottenere il relativo pagamento, il conduttore non deve provare di avere subito un danno in seguito al rilascio dell’immobile, sussiste infatti una presunzione assoluta di pregiudizio cui corrisponde una quantificazione determinata secondo i criteri stabiliti dalla legge. Il diritto all’ottenimento dell’indennità matura al momento del rilascio dell’immobile da parte del conduttore, così come un’eventuale azione del locatore per conseguire la disponibilità dell’immobile è subordinata all’integrale pagamento di quanto dovuto.
La mancata corresponsione dell’indennità legittima il conduttore alla permanenza nell’immobile senza alcuna conseguenza risarcitoria a suo carico, il quale è solo obbligato al pagamento dei canoni locativi.
Nelle locazioni ad uso non abitativo, anche senza il consenso del locatore, è consentito al conduttore sublocare l’immobile o cedere la locazione a terzi, sussistendo unicamente a suo carico l’obbligo di darne preventivo avviso al proprietario tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima. Il locatore potrà opporsi soltanto per gravi motivi, mediante raccomandata da inviare entro 30 giorni dalla comunicazione del conduttore.